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住宅金融公庫融資が受けられる物件には〝公庫融資対象″と〝公庫融資付き″の二つの種類があります。
前者が「公庫の建築基準に適合しており、融資の対象になる」というだけであるのに対して、後者は「分譲事業者があらかじめ公庫の審査を受け、融資額が確定している物件」という違いがあります。
公庫融資付きの物件は、あらかじめ住宅の内容や販売価格などを公庫がチェックし、それらが適正であることを確認していますから、変を物件が混じることがありません。
そういう意味で安全・確実ということが言えます。
したがって、このいずれを買うべきかと問われれば、どちらかと言えば公庫付きがお薦めということになります。
ただ、公庫付きだからといってとくに品質が良いということではありません。
公庫の建築基準に適合していて、分譲価格が常識の範囲を逸脱していないということであって、何か特別な利点があるわけではないのです。
公庫融資対象物件も公庫の建築基準をクリアしなければなりませんし、販売競争が激しい環境では妙な値段が付けられないのですから、一般的には、この両者にはほとんど差がないことになります。
「公庫付きは審査が厳しいので物件が優秀」などと解説をしている本もありますが、公庫融資対象外の物件も含めればそうした言い方は間違いではないものの、あまり親切なアドバイスではありません。
公庫融資付き物件と公庫融資対象物件が違う点を挙げれば次の三点です。
庫融資付きは住宅ごとに融資額が異なっているが、総じて公庫融資対象物件より融資額が大きい。
公庫融資付きは必ず公庫融資を利用しなければならないため、所得証明が取れないような人には買えないすなわち、身元の不確かな入居者が混在しにくいので近隣関係がスムーズにいきやすい。
融資対象物件は必ずしもそうではない。
公庫融資付きは、割高な〝専有卸し物件″がないが融資対象物件にはあるなお、別の視点から公庫融資付き物件のメリットを挙げれば、公庫が行なっている。
「住宅債権積立」を行なうことによって、当選確率(融資付き物件は人気が高く、高倍率の抽選になることもある)を10倍または20倍に高めることができます。
さらに、この積立をすることで別枠で加算融資が受けられるようになっています。
隠れた大きなメリットと言えそうです。
興味のある人は公庫から資料(愛称「つみたてくん」)を取り寄せて研究してください。
専用部分に工夫があることはもちろんですが、これからは共用部分が充実したマンションでなければ人気が維持できないと考えなければなりません。
狭い敷地に容積率いっぱいに建てたマンションや、専有部分はまずまずだがエントランスは貧弱、などというバランスの悪いマンションは一昔前のもので、いま建っている優秀なマンションは、すべて共用部分にもかなりの力をいれています。
したがって、これからのマンションの常識は「自分の住戸に至るまでの共用部分が快適で、防犯性能も高い」ものになってきます。
これは新築でも中古でも同じことで、共用部分の仕上げが粗悪な物件はむろんのこと、美観に劣り、施設も並以下などという物件は次第に敬遠されるようになっていくのは確実です。
すなわち、共用部分が充実して空地率も高いマンションほど人気が高まり資産価値が高く維持されることになります。
こうした観点から、これからのマンション選びのポイントとして意識しておきたいことを整理すると、エントランスが充実していること、オートロック等の防犯体制がしっかりしていること、駐車場・駐輪場が十二分に確保されていること、空地の植栽計画が充実していること、信頼できる管理会社が管理していること、管理会社のサービスが〝ホテルライク″であること。
こんなマンションなら住み心地が良いのが当然で、中古で売るときも価格が下がる懸念は少なくなります。
マンションの構造はほとんどが鉄骨鉄筋コンクリート造(RC造、SRC造)ですが、中にはプレキャストコンクリート造(PC造)というのもあります。
これは、現場で鉄骨の骨組みを組み立てて、工場で生産したコンクリート壁を現場に運びこんで繋ぎ合わせるという工法です。
コストダウンに好都合ですが、反面、デメリットもいくつかあります。
小さい建物ならいざ知らず、大きくなると壁の取り付けのときに建物全体に歪みが生じることがあるのです。
全体をいっぺんに作ることはできませんから、壁を作りつけた側に傾くという弊害が起こります。
これを調整しながら施工するわけですが、どうしても施工精度が落ちるケースが多くなります。
壁と床などのコンクリートの打ち継ぎ部分から水が漏れやすいという問題もあり、また、遮音性が低いものが多いのもデメリットに数えられるでしょう。
この工法かどうかは広告の建築概要に「PC(プレキャストコンクリート)」と記載してあるのでわかります。
前々項で「信頼できる管理会社が管理していること」を優良マンションの条件の一つに挙げました。
この〝管理″次第で、マンションは美しく保たれもすれば、急速にスラム化することもありますから、非常に重要なポイントの一つです。
優劣のつけがたい希望物件が二つあるときは、多少の負担増はあっても、絶対に管理が充実したマンションのほうを選ぶことを勧めます。
分譲マンションには必ず管理組合があります。
この管理組合が管理を一括して専門の管理会社に委託する「一括委託管理」が多いのですが、ほかに清掃や設備の保守など一部の業務を委託する「一部委託管理」や、入居者が全部自分で管理する「自主管理」というケースもあります。
マンションの資産価値の維持という面からすると一括委託管理がベスト、他はあまり良い方法ではありません。
専門の管理会社はノウハウをもっていて、全社の責任において的確・迅速に管理を行ないますが、一部委託や自主管理ではそうはいかず、管理に漏れが生じがちです。
費用面から見ても、自主管理が一番安価に見えますが、専門知識が必要な機器の保守などは外部に委託せざるを得ず、その都度方式で外注することになるので管理が不十分な割には高くつくという結果になりがちです。
共用部分の管理次第でマンションの価値は大幅に変化しますが、中古は現状を見ればわかるとして、新築は容易に区別がつきません。
したがって、購入時に委託先として予定されている管理全社が実績のある企業かどうかを調べるのが大事です。
Ｔ社、Ｎ社、Ｈ社などがかなりの実績を持つ専業大手。
そのほかデベロッパー直轄の管理会社としてＭ社、Ｆ社などもかなりの実績を持っています。
住宅情報の物件情報などに管理委託先として、よく登場する会社であれば問題ないと見てよいでしょう。
購入することを決めたら、事前に管理規約(案)をもらって内容を十分に吟味する必要があります。
入居すれば管理組合に参加することになり、その管理規約を遵守しなければならないのですから。
中古の場合は、ゴミ置場の状態、廊下や階段、エレベーター、エントランスなどの清掃状況、落書きはないかなどといったことをチェックします。
将来の問題として修繕積立金の残高、大規模修繕の予定なども大切ですから、仲介人を通して確認する必要があります。
契約書と重要事項説明書は事前に入手する契約書は契約を結ぶときに読むものではありません。
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